社會｜劣跡斑斑的市區重建──假以人為本的市建局

文：Edward、人仔

市建局是甚麼﹖

市建局是一間自負盈虧的法定機構，其董事局由特首委任。它的前身是土地發展公司，在2001年根據香港《市區重建局條例》成立，改名為市建局。在2002年，政府向市建局注資100億，以繼續推行各項重建計劃。市建局能夠在重建時豁免補地價和納稅。市建局在重建時需要遵守發展局所頒布的《市區重建策略》裡的守則，如︰

1 物業被收購或收回的業主必須獲得公平合理的補償；
2 住宅租戶必須獲得妥善的安置；
3 市區重建應使整體社會受惠；
4 保存區內居民的社區網絡；
5 以人為本；
6 居民有機會就有關項目表達意見；

來自四方八面的壓力

當土地用途涉及公共利益時，政府便能運用土地收回條例，強行收取土地。當業主不願出售單位，在十二個月的限期後，若果業主還未能交出單位，便會被視作強佔官地，政府能派執達吏將業主強行帶走。

現在沒有受監管機構監控的市建局，即使濫用土地收回條例，市民只能被動地接受。市建局有這把尚方寶劍，便能有恃無恐。市建局只要等夠十二個月，便能傳召執達吏將業主強行帶走，業主更有機會被控告強佔官地。許多市民唯恐惹上官非，只能無奈地將居住多年的家賣出。它明顯地傾斜向市建局，業主與市建局的位置並不平等。

另外，市建局宣稱他們向業主和租戶給予足夠的賠償，而且有些賠償比市價高。市建局咁好人，點解業主還要「嘈亂巴閉」呢﹖許多人很容易落入「居民貪心論」，認為居民獅子開大口，要政府賠償一大筆錢，剝削納稅人。於是乎，業主除了受到市建局的壓力，更會受到輿論壓力。

陰陰濕濕的市建局

市建局在重建時先考慮利益，對市民愛理不理。加上沒有政府部門專門監察市建局運作，在無王管的情況下，市建局能為所欲為，欺壓市民。市建局常將足夠賠償掛在口邊，但究竟所謂的「足夠賠償」是真的足夠嗎﹖

市建局以「七年樓齡」作賠償準則，即是賠贘能讓業主在該區內買到一間大小相同、七年樓齡的單位。其計算公式是︰現值價 + 七年樓齡津貼 + 津貼（自住業主才能獲得）。能換到相同大小但較為年輕的單位，又有津貼，好像不錯吧？但只要細心一看，便會發現許多不合理的地方。

被陰乾的業主

市建局和業主進行交易時會簽定保密合約，業主不能將交易內容公開。在合約約束下，業主無法得知其他交易的價位。市建局是唯一的買家，就算市建局將收購價壓至很低，在資訊壟斷下，業主難以判斷市建局的出價是否合理。

另外，業主購買單位時以建築面積計算，而市建局收回單位時卻以實用面積計算。市建局聲稱以市價收購單位，但實際上它出的金額比實際低兩成。許多業主表示獲得的賠償只是七年樓齡的樓價的一半，根本不足以購買七年樓齡的單位。

若果你質疑市建局的測量報告，市建局會提供一些測量公司，如果你選用它們，市建局會幫你付錢。咦，聽上去好像不錯，但是難保市建局所列出的公司不會與它狼狽為奸，一起敲詐市民。假如業主蝕底一點，願意掏錢找其他測量公司，市建局會否採用你的報告呢？無從知曉。

被趕盡殺絕的租客

根據市區重建策略，市建局在重建計劃前需進行凍結人口調查，以確認在重建時住戶領取津貼和獲得安置的資格。有些將單位出租的業主，為取得自住單位業主的資格，以求更高的賠償而中斷租約，將租客趕走。理論上，市建局仍需要賠償金額大約幾個月的租金給身分被凍結的租客。在實際情況，市建局以租約被中斷為由，拒絕承認租戶身份，令他們一毛錢賠償也收不到。香港的樓價、租金昂貴，假如租客要在同區內另覓一個與之前相約租金的單位是極度困難，新租金隨時貴三、四成，迫遷無疑送他們去死。

被玩死的商戶

在舊區裏，有許多富有特色的商店，例如喜帖街有大量印喜帖的商戶集中在那裏，因而得名。他們在那裏工作多年，賺的是蠅頭小利，勉強糊口。市建局以商舖並非住用為由，不包括商戶在七年樓齡賠償準則之內。重建時，商戶需搬往別處繼續經營。首先，別人不知道他們搬到何處，商戶便失去老顧客。另外，新舖需要裝修，加上租金昂貴，賠償不足夠支付林林種種的費用，商戶無力承受金錢壓力。即使他們忍耐一會，在重建後返回舊址，也難保租金會保持不變。

除金錢外，商戶還要考慮環境。舊區樓宇的樓底較高，大多數車房、五金鋪都需要這種設計。現在新建的樓宇大部份樓底不夠高，商戶很難在其他地區找到合適的環境繼續經營。面對重建，商戶真是做又死，唔做又死，商戶被市建局玩死。

名則重建，實則搶地起豪宅

市建局以重建為名，借機撈一大筆。市建局低價收購樓宇，將基層居住和做生意的地方，變成冷氣商場和呎價成千上萬的豪宅。居民無力購買原區的單位，被迫遷到樓價較便宜但遍遠的社區，商戶則被迫結業或遷往其他地方繼續經營。居民需要花大量時間和金錢於交通上才能上班或上學。另外，他們需要重新認識和融入新社區，商戶亦要花一段時間才能找到新顧客，這對他們的生活帶來極大不便。由此可見，市建局的服務對象絕非舊區的居民。市建局執行董事的花紅與公司的利潤掛勾，他們為賺到更多錢，借重建來殘民自肥。

總結

總括而言，我們認為市區重建的目的是以人為本，為了令市民有一個更好的居住環境。但事實証明市建局將舊區居民一步步逼向絕境，違反了「市區重建應使整體社會受惠」的原則。一個公義的社會絕對不能容忍大財團恃着有財有勢便能隨意地欺壓市民。我們認為︰

1 政府應立刻成立一個專門監察市建局小組，監察市建局的運作，以防市建局濫用權力，以權謀私，欺壓市民；
2 政府應該立刻修改「土地收回法例」，以免重建局濫用本例；
3 政府立法禁止市建局以重建土地興建豪宅。在這個物價高漲的社會，市民不能承受昂貴的租金和樓價，豪宅對他們的百害而無一利；
4 政府落區進行意見收集，認真地聆聽市民的訴求，而非以「意見照聽，行動照舊」的方式進行假諮詢。

延伸閱讀：
市區重建策略檢討–草根觀點
http://peopleurs.wordpress.com/2010/10/22/questionlist/
舊區更新電視台總台
http://renewaltv.wordpress.com/
市區重建策略檢討〔民間白皮書〕主頁（H15關注組製作）
http://ursreview2.wordpress.com/
影行者通訊 v-artivist newsletter
http://vartivist.wordpress.com/2010/10/27/2010-10-27/
香港獨立媒體–市區重建策略檢討
http://www.inmediahk.net/taxonomy/term/502491