文:Susanna

瑞典於二次世界大戰後的公共房屋政策經常為論者所推許,政府大力資助公營房屋的建設,並對其房屋質素的規管極為嚴謹,單就其對房屋空間所做的規管為例,1945年時社會房屋委員會(Social Housing Commission)提出每間房不應住多於兩人的目標,1967年政府按此作出草案。1965年時,社會房屋委員會提出不應有人需要住在客廳或廚房,政府之後亦提出草案確認這個目標。

然則80年代開始,美其名為「自由化」的風潮席捲全球,瑞典也不能倖免。90年代起,瑞典政府對房屋的監察及資助減少,兩條重要的法例:住房供應法(Housing Supply Act) 和地方政府住宅控制法(The Act on Local Authorities’ Right of Residential Control)於1993年被取消,國家規管的房屋公司Municipal Housing Companies(MHCs)的角色被大大削弱,為之後房屋問題埋下了禍根。從下表可見,無論是置業者自住、或建來出租的房屋也好,自90年代起,數量都大幅下降,各自由30000至35000個單位跌至5000到10000左右,根據英國皇家測量師協會(Royal Institution of Chartered Surveyors)於2011 年所作的歐洲房屋檢討,瑞典建房的速度竟為全歐最慢。

今時今日,房屋乃投資工具已成常識。

房子買了之後,只要房價漲了,把房子賣掉,就賺了。買房子可以做按揭,又不用付全價,如果一次買二十個單位,接著一次過高價賣出,就更可以賺個盤滿砵滿了。再不,買多幾間房子放租,租金收入也相當可觀。

這道理說來簡單,但大部分人都接受房屋可以用來「投資獲利」(即炒賣、囤積居奇)卻甚是奇怪:只有極少數極少數的人和公司擁有如此之多資金可以拿房屋來當投資工具,絕大部分人若是想買樓,單計首期都成問題,供到半死不活也未必等得到轉手圖利的一刻,縱然買了樓,升斗小民真正的身份都是居住者而非「投資者」。所以,容許房屋成為投資工具,對大多數人來說都非常不利。

事實上,對投資者而言越有利的市場,往往對居住者越殘酷。上面的兩幅圖來自全球房地產投資網站Global Property Guide,站在投資者的角度而言,香港比瑞典優勝得多,但就廣大的居住者來說,瑞典卻是一個好得多的地方。

這得從頭說起。

瑞典政府於房屋供應所擔任的角色

瑞典各個市政府都會對其區內負責興建房屋的公司MHCs作出資助,於2006年,政府對MHCs的資助估計達到12.5億歐元。MHCs不是只為了低收入家庭提供保障性住屋,而是為所有國民提供優質房屋,它們所興建的房屋質素受政府規管,質素相當具有競爭力。

瑞典房屋分類
2006
出租房屋(Rental housing) 40%
合作社房屋(Cooperative housing) 18%
擁有者自住房屋(Owner-occupied housing) 42%
資料來源:Standard & Poor’s (2006)

瑞典現時約有300間MHCs,於佔全國房屋達四成的租市,佔比達到五成,對市場租金的釐定有著十分大的影響力。為了與MHCs推出的租盤競爭,私人業主的租金定價長期與MHCs定價相差5%上下。

要從投資房地產之中圖利,一是透過出租賺租金,一是透過高價轉售獲利,而瑞典的政策則狠狠地打擊了此兩種獲利手段,保護真正的居住者而非投資者。

租金

如上段所言,國營MHCs龐大的市場佔有率能有效控制市面租金的高低,那麼MHCs的租金又是如何定出來的呢?MHCs按使用價值制(Utility Value System)來為房屋定價,於使用價值制之下,所有使用價值(根據單位面積、設備、質素等釐訂)相約的房屋的租金都必須差不多,租金並不按需求而定,亦不受地區影響。另外,如果業主希望加租,他必須通知租客,而租客有權反對,業主要向租金法庭(Rent Tribunal)成功上訴之後,加幅才會生效。

根據歐洲大學研究所(European University Institute)的數據,如果投資者要自租賃房屋中取得5%的回報,發展商必須將租金定在比租金法庭所容許的最高租金高70%之多,可見在瑞典買樓放租並不是一門有利可圖的生意。

限制收益

瑞典的稅制亦有效地打擊了投資者投機炒賣房屋的意欲。

首先,就算不是瑞典居民也好,只要錢是在瑞典賺來的,也要給稅,所以海外投資/投機者一樣要交重稅。

租金本身已定得不高,而所有自租金而來的收入亦要收稅,可被徵收商業稅或資本增值稅。如果當是商業稅,則行累進稅制,賺得的租金越多,稅率越高(見下圖)。

應納稅收入/ 瑞典克朗 (歐元€) 邊際稅率
最多372,100 (€40,081) 25%
372,100 至 532,700
(€40,081至57,381) 45%
532,700以上 (€57,381) 50%
資料來源:Global Property Guide website

租金以外,物業轉售的收益一律要收30%的資本增值稅。

回到香港

在香港,一下改行高稅率以打擊投機者或許未必可行,但實行租金管制,保障租客不至為貴租所苦,卻未嘗不可行——這其實也不是什麼新事,1973年起,香港實施租金管制,規定業主於兩年間加租幅度不可超過三成。此外,只要租客在續約時願意繳交市值租金,業主必須同意續租。直至1998年,租金管制才取消。

考慮到現在公屋輪候名單之長,大量有逼切住屋需要的人被逼進昂貴的私人租賃市場,房租吃了工資的一大部分,重提租金管制,實有必要。

分享至: