新界東北發展專題︰當房屋土地成為工具時……

新界東北發展專題︰當房屋土地成為工具時……
文︰報社社工

新界大型空置住宅用地，共有1400公頃

根據梁振英從早說到晚的房屋大計，香港急需充裕的住屋，有必要立即著手興建更多公屋居屋。其中新界東北9月22日的諮詢會上，政務司林鄭認為必須發展新界東北，停止或延遲開拓新土地都不符香港需要。同時又指出，市區可發展土地已經飽和，新界東北必須發展。陳茂波亦以此為由，強調絕不撤回計劃。[1]

一方面，公屋輪候冊上的市民抱怨私樓太貴，希望多建公屋快快上樓；另一方面，不少當地村民被無理地佔據土地，甚至被迫遷離家園，極為不公。這是個兩難情景，政府的說法似乎是要求村民忍耐，為香港未來的房屋計劃著想，暫且犧牲一下，曉以大義。

事實上，大家都被騙了。政府根本就是以土地不足作幌子，實際上卻只是輸送利益予地產商的一步棋子。

香港究竟有多少空地？

香港有11萬公頃土地，約70%為郊野公園、山野地帶等，不容許任何發展[2]，而已發展的地段佔23%。其中有多少地是預留作發展住宅呢？前任發展局局長麥齊光7月在立法會指出，政府全港持有的住宅用地共有2153.7公頃，也就是多大呢？三個油尖旺區吧！理論上不可能全都用作建屋，假設只用其中五分之一，也就是400公頃。林鄭去年還是發展局長時，聲稱1000公頃的地夠100萬人住[3]。按比例算一算，應該有40萬人能滿足房屋需要吧！公屋輪候冊上也不過是19萬人而已，數量一定夠滿足大眾需求。所謂不夠地建公屋，只是騙小孩的話，不盡不實。

也罷。就算不計全港如此繁瑣的地段，那麼只談新界區的住宅用地吧。小記特意去郵政局買了幅《香港土地用途圖》。在同學協助下，大概標示出數個大型的空置住宅用地（上圖）。答案令人吃驚︰是實實在在、完完整整的1400公頃「住宅用地」！方才的估算也不過是400公頃的地，已經能夠滿足偌大的房屋需要。政府把這新界區的1400公頃的地丟空不管，卻以房屋不夠為由強行發展新界東北，還反過來要向當地居民收地，真的很離奇吧。

新界東北有幾多地？

想來政府大力推動新界東地計劃，必然會有一番鴻圖大計，豈料看見的是垃圾。發展計劃開宗明義的第一段︰「新發展區將供約533公頃可發展土地，紓緩人口增長所帶來的房屋及就業需求」。就當全部都用作房屋，也遠遠比不上在上面提到的2153.7公頃，或者1400公頃的用地吧。這真的令人想破頭也不明白。

事實上，用作「住宅及鄉村式發展」的地，只佔三個發展區（古洞北、粉嶺北、坪輋打鼓嶺）總面積的21.2%（167公頃）。其餘部分不是用作文娛設施，就是商場、地標式建築、工業用途等。這究竟是甚麼一回事？又再一次證明，政府的想法十分耐人尋味。

還有更重要的一點，167公頃這個範圍，不一定就是將會用來新興建房屋的地帶。它是「住宅及鄉村式發展規劃」，事實上已經將兩種規劃混在一起：「住宅規劃」是不同密度的「住宅甲類至戊類」以及「公共房屋」的統稱，也是一般市民所理解的「住宅用地」；至於「鄉村式發展」，簡單來說就是「原居民丁屋區」。規劃署似乎刻意將兩種用地混在一起，令數字看起來大一些。扣去「鄉村式發展規劃」的17.4公頃用地，只剩下149.6公頃。這不是數字遊戲是甚麼？所謂欺騙人的三種東西︰Lies,damnedlies,andstatistics，在這計劃中簡直表露無遺。

那17.4公頃的「鄉村式發展地帶」，即丁屋區，其實也容納不了多少間新丁屋，因為區內早已有大量丁屋及舊村屋[4]。再老老實實地說一句，丁屋與私樓也差不了多少，都是價錢貴得天一樣高，面積又大得像豪宅，根本與低收入的市民完全脫節。舉個例子，丁屋可以建三層高，每層700呎，想也想到一般人會否買得起吧。把這雞碎般小的地段一併計算，又不能用來建一些大眾負擔得起的樓，不正是瞪眼說瞎話嗎？

唉！口口聲聲說要解決房屋問題，但由得要發展的地方繼續樓價高企，真的要寫個「服」字囉。

起公樓有幾多地？

再仔細研究公營房屋（包括公屋和居屋）在新界東北的比例。坪輋區完全沒有，只有私人樓宇。粉嶺北的住宅用地為該區26%，但從地圖上看，私樓和公屋的比例是1:1。古洞北的住宅用地為16%，地圖上也是約1:1。按這兩區的面積（古洞北450公頃，粉嶺北166公頃），實際用作建造公營房屋的土地，只有58公頃。私樓呢？坪輋的51公頃加其餘兩區的58公頃，總共就是109公頃，幾乎為公營房屋的一倍。以現時香港的樓價，買得起的有多少個？

香港政府新聞網9月22日的一句話︰「新發展區是本港未來主要的土地來源。如果把整個計劃『撤回』或『叫停』，將意味香港人的住屋問題，無從改善。」Are you fucking kidding me？從頭到尾，根本政府就沒有好好運用土地，1400公頃的空置土地就是最佳證據。除了x，還有x，真的不知到還有甚麼反應了。

這從來都不是真的

長篇大論講了這麼多，翻來覆去的只是兩個重點︰

．不論在市區還是新界，都有很多地，根本就不需要發展新界東北。

．公屋有必要多建，但計劃根本就不是為了解決住屋需要。

在這麼多的假數據背後，我們雖無法猜度政府的用心，但至少一件事很清楚。這次計劃，從來都不是以民為本，從來都不能解決甚麼問題，從來都不由市民參與，從來，都只是給地產商賺錢的機會。

正如「還我2012真普選」一樣，其實，何嘗有過？何嘗真過？

[1]　都市日報，2012年9月24日
[2]　香港政府在1976年制定《郊野公園條例》，將香港40%的地方闢設為郊野公園，除環保或教育等用途，任何形式的發展均不可能
[3]　林鄭的原文為，香港只需發展全港的1%，即1000公頃，就能容納100萬人的住屋
[4]　獨立媒體，〈東北新發展區規劃中，到底有多少住宅用地？（土地系列之一）〉，作者為朱凱迪