發展概念的重建 43屆莊「川」(13-14), 社會, 迎新特刊2013 文﹕篤 當想像到一個城市必然會老化,都市更新似乎是一個不可逆轉的潮流。通過重建,城市能夠蛻變得更現代化、更環保、更方便,正是合乎大眾利益的發展方向。 或者某些具歷史價值的建築的確值得被保育,但肯定不可能將所有舊區建築物都保留吧?即使不捨,少數人不免就是要為多數人的發展而讓路。面對土地供應不足,加速重建就能夠提供更多的住宅用地,正好就可以解決住屋問題。 我不肯定這是否大眾對於發展的看法,但至少我有好一段時間亦接受著這一種發展觀。這種單從經濟利益考慮發展方向的思維,實際上是香港畸型的房屋發展的延伸。默認這一種發展方式,就是任由地產發展商繼續剝削。被剝削的絶不止是受重建影響的舊區居民,你和我這種普通市民亦身受其害。 披著羊皮的大老虎 說到市區重建,就自不然想起一個耳熟能詳的名字──市區重建局。市建局由政府注資成立,自稱以「以人為本」、「保護社區網絡」等原則推進都市更新的過程,拆除舊區建築建成新的樓宇。但必須說清楚的是,市建局不是一個政府部門,他只是個以商業原則運作的機構,正如其主席蘇慶和親口承認:「市建局理論上都係地產商之一 。」高層員工的薪金以市建局的盈利計算,更有花紅機制,單計上年度的盈餘己達44億。自己賺到盤滿缽滿,居然會說自己以人為本?如果李老闆稱自己起樓是以人為本,你又會否相信? 市建局比其他私營地產商更兇惡之處在於政府予之以極大的權力。市建局可藉《收回土地條例》直接收回土地,業主只能得到由市建局安排的賠償或安置,不能拒絕交還土地(註一)。市建局往往以此特權協助私人地產商收地,再與之分紅。例如長實於四十年前早有意重建黃大仙衙前圍村的土地,惟多年來依然無法購得全部業權,於是市建局伸出友誼之手,使用《收回土地條例》將土地收為官有,再反告村民佔用官地以圖迫遷。將村民從生活了幾十年的圍村趕走,完全沒有考慮他們之後的居所或生計,這是哪門子的以人為本? 受盡壓迫的重建戶 等重建,等賠償,好著數?這個誤會實在是美麗得悲慘。市建局所安排予重建區內的住戶及商戶的賠償,均不足以租住同區的單位或重新開店,部份劏房租戶可能不能找到同類型單位,而成功被市建局安置到公屋或合適的舖位的案例少之又少。總之,被迫遷戶根本就不能維持原本的生活水平。賠償金本已極其微薄,市建局作為一個謀利機構,更會就像私營的保險公司一樣,千方百計迴避賠償。結果重建戶得不到半分補償就被迫遷出,還要承受「呃賠償」的指罵。 你不是重建戶 迴避賠償最直接的方法是拒絶承認重建戶的身份。在福榮街/東京街的重建區,一間理髮檔位於重建區和非重建區交界,在重建項目開始之後必然受影響,卻被拒登記為重建戶,市建局職員更向檔主謊稱:「不一定會重建的,到時真係重建再話你知。」另外,深水埗一天台屋住戶明明出生以來都住在順寧道,亦有街坊作證,只因擔心信件寄失而將通信地址寫到父母家中,被市建局誣陷「另有居所」。 鼓勵業主迫走租戶 即使租戶身份獲確認,市建局亦會策略性地鼓勵業主迫走租戶。順寧道重建區的板間房住戶在重建計劃公佈之後,雖被登記確認為該區租戶,卻被業主迫遷。原來在市建局的賠償機制下,市建局需要同時賠償及租戶及業主,但由於出租業主的賠償比較少,部份業主會趕走租客,以「自住」業主的身份得到更多賠償。業主沒有責任給租客任何賠償,市建局自身亦因而可省回予租客的賠償金。市建局一直無意堵塞這個制度上漏洞,結果至今新填地街租戶亦因同樣原因被業主加租迫遷。 慘無人道的恫嚇 在太原街重建項目,一名婆婆考慮自己年事已高,決定將自住物業業權轉到常在外地工作的兒子名下。未幾,重建項目開展,市建局職員以婆婆並非業主為由,拒絕與其談判。後婆婆因重病入院,竟然被市建局職員恐嚇,指如果太原街單位無人居住即會被當成非自住單位,賠償金額會因而大減一半。婆婆因而被嚇得每日留守家中,有病不能醫,最終因缺乏適當治療而不幸病故。她的兒子回港後因而飽受精神創傷,幾近崩潰。 被劃入重建區,就是一個令基層租戶飽受困擾的詛咒。如果要爭取合理賠償,就要花費大量時間,與市建局展開漫長的談判、被迫閱讀艱澀的法律文件。業主又可能先行加租迫遷,結果到最後可能得不到任何賠償金。即使得到賠償,又不足以找到近似的居所。 被誰發展?為誰發展? 市建局的手段固然可恥,但現時重建戶所受的壓迫,乃由人為的政策造成,市建局作為一個謀利機構,不過是迎合市場機制,是以利為本、不顧人死活的發展邏輯之延伸:先收購土地,再發展,然後謀取暴利的模式一直沒有受過太大質疑。 即使你我不是重建戶,都逃不出這種發展邏輯。搞地產就是香港最賺錢最多的行業,這大概已是一個不證自明的事實。香港房地產供應主要由私人市場主導,樓價因而常被炒高,結果無論租樓抑或買樓都要用上大部份的薪金,街邊買串魚蛋都越來越貴,亦是因為舖租越來越高。都市更新既為其中一個最大的土地供應來源,亦自然離不開這種香港地產的發展邏輯。也就是說,普通市民所面對的高昂樓價和租金,實際上與重建戶所受的壓迫,是源於同一個根本問題。 除了市建局,私營的發展商亦會在舊區落釘,或自己展開收購,至跨過八成的強制拍賣門檻後自行重建。他們進行收購時沒有任何責任去賠償租戶,更可能出動大字報(註二)。大廈又會離奇巧合地發生火警、被撥屎水,迫使租戶業主離開。情況比市建局收購更加惡劣。 被奪走的基層社區 其實所謂舊區,往往因為交通方便、租金物價低廉、能夠給予小本經營的商戶生存空間,而成為重要的基層社區,所以受飽受重建影響的通常亦是草根階層。拆去唐樓之後,自然是要建造豪宅才最賺。例如在深水埗、大角咀這種基層社區建造「海峰」、「奧柏.御峰」等呎價過萬的豪宅,結果受重建基層住戶不能租會同區單位,被趕離原本的社區網絡,而小商戶的顧客群亦被打散,自己亦不能再找到同樣低廉租金的舖位開業。 豎起第一幢豪宅或商場,卻只是整個社區被瓦解的第一步。租金上升,小商戶被迫走;物價上升,基層居民又被迫走。一幢幢新式的豪宅、商廈又繼續建成,最終將整面土地騎劫──這就是仕紳化的過程。基層社區的消失,受影響的必然是全港市民。就算我們不住在當區,都總會特意去執平貨,想像一下如果鴨寮街變成了一個大商場,會有多恐怖。然而地產商並不需要考慮這些問題。他們只需要想法拃盡土地的發展潛力,賺取最大利潤。所謂「土地的發展潛力」正是由於該區的人流旺、交通方便;而之所以會旺,是由基層社區紮根於此,經過居民商戶多代點滴累積,共同努力而有的成果。這根本就是從基層手中強搶他們的社區,重新包裝,再高價出售過程。 參與式民主規劃 如果不甘心自己努力的成果任由唯利是圖的市建局及地產商破壞,就沒有必要接受被規劃的命運。什麼是適合社區的發展,什麼最配合街坊需要,街坊自己必定最清楚。深水埗順寧道重建關注組就通過民間諮詢,收集一千名街坊及專業人士的意見,規劃出「深水埗居民自主規劃方案」。方案建議在重建區內建造公屋及中低價私人樓宇,讓區內市民能夠原區獲得安置;同時提供小型街鋪,並設計公共用途的租賃空間,讓社會福利機構、綠色團體或社區藝術團體進入深水埗區。這種規劃處處有民意支持,似乎才是更加「以人為本」的方案。既然社區由街坊一手一腳建立,街道的規劃及發展權亦理應屬於一眾街坊。 當然,「深水埗居民自主規劃方案」最終亦被發展局、房協及市建局無視。但過程中確能給予街坊一個不必遷從地產商發展觀、能夠親自掌確自己社區前途的可能。 重建區內的居民固然可以組織起來固然重要,但義工的支援同樣是能夠給予協助組織工作及精神上的支持。同樣面對著地產霸權壓迫的我們,不妨將重建區視為抵抗地產霸權的前線,畢竟這些重建區分散於全港大部份舊區,絶對需要大家鼎力支持。 註1:強拍條例尚需得到八成業權同意才能執行,但《收回土地條例》則無此限制,可以在市建局無法說服重建區業主放棄其持有物業時強搶民產。 註2:某收購商經常在自己所收購大廈的外牆,貼滿「熱烈恭賀已收樓款的業主們」、「熱烈恭賀成功換樓的業主們」等血紅色的大型招紙,猶如催命符一樣。 持續關注 : 舊區更新電視台總台 http://renewaltv.wordpress.com/ 衙前圍村重建關注組 http://ngatsinwaitsuen.wordpress.com/ 關注組(利東街) http://leetungvideo.wordpress.com/ H15 分享至: Leave a Reply Cancel ReplyYour email address will not be published.CommentName* Email* Website 在瀏覽器中儲存顯示名稱、電子郵件地址及個人網站網址,以供下次發佈留言時使用。 × 四 = 廿八 Δ